金融情报局网

会德丰启德项目得到市场热烈的反应!

当前位置:金融情报局网>房产 > 正文  2021-11-22 08:18:50 来源:观点地产网

近期,会德丰在香港启德推出的新项目得到市场热烈的反应。

11月19日消息,会德丰旗下项目启德MONACO ONE在前一日进行次轮公开发售接近沽清,售出141伙,套现逾14.3亿港元。

在此之前11月13日,该项目首轮公开发售341伙全数沽清,即加推价单第4号123伙应市。全盘计6日内售出482伙,占发售单位98%,合共套现49.8亿港元。

是次推售超过一半单位为1房户型,吸引不少年青人及首置人士,占买家中约4成。买家自住占70%,投资占30%。买家地区分布,其中50%为九龙区,港岛区占25%,其余25%为新界区25%。

得益于此项目,会德丰今年至今售出单位共1906个,套现逾318亿港元,突破了全年销售额破300亿港元的目标,亦打破2018年260亿港元的最高销售纪录。

会德丰启德项目

该项目的原来地皮为启德第6563号地块,由海航旗下香港国际建投于2017年3月以约74.4亿港元投得,折合楼面价为14.53万港元/平方米。

而后海航遭遇流动性危机,陆续处理手中资产救亡,并将区内多幅地皮出售套现。彼时发展商向政府投地难度加大,因此也倾向于寻求向其他发展商买地增加土地储备。会德丰认为从海航手中购得的启德地皮价格合理,属于市场价格,有意买地。

最终,会德丰接手了海航两幅地皮,上述地皮即为其中一幅,于2019年以约68.9亿港元转手,每呎楼面地价1.25万港元,海航当年出售该地皮亏损5.5港亿元或7%。

该幅地皮即发展成为现在的MONACO ONE项目,会德丰在今年最后一个推售的全新项目,为临海纯住宅项目。

项目位于启德坊沐泰街10号,与同系列项目一样用欧洲临海国家摩纳哥做设计蓝本,并以F1赛车作设计概念,MONACO ONE作出不少升级,地段更临海,景观可以望维港、启德河,以及园林双池三大景观。同时项目抢占交通优势,毗邻港铁启德站,以及受惠日后中九龙干线通车,约5分钟直达西九龙。

该项目提供492伙,主打一房至三房单位,一房及两房占整体8成。标准单位实用面积介乎320-670呎,冀吸引首置人士及九龙东及港岛东上班人士;预计关键日期为2023年3月。

在定价方面,推售前会德丰负责人曾表示MONACO ONE主要参考周边项目定价。据悉,邻近项目已卖出95%单位,平均成交呎价为26111港元。

11月13日,MONACO ONE轻微加价2%,加推123伙。是次推出的单位售价由908.6万至2032.5万港元,实用面积呎价由26891港元至34523港元,平均呎价为29031港元。最高优惠维持12%不变,折实售价为799.6万至1788.6万港元,折实呎价由23665港元至30381港元,平均呎价为25533港元。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示,其最低呎价2.3万-2.4万港元,相比于周边项目要低;其次,吸引买主积极入场的便是对启德片区的看好。

此外,本次推售效果较好的原因还来自于会德丰提供了多种付款方式,涵盖120天、180天、360天及建筑期付款,结合其他优惠最高为楼价12%,迎合首置、分支家庭客及投资客源。

会德丰地产总经理杨伟铭表示,其中选用120天现金优惠付款计划、或分支家庭置业180天现金优惠付款计划,且不需发展商提供按揭的买家,均可享受最高的5%折扣,连同其他优惠最多达楼价12%。而选用建筑期付款的买家最高享2.5%折扣优惠,项目预计关键日期为2023年3月中,距今约16个月,不算长时间。

另一款“低息高成数按揭”,按揭成数根据不同楼价最高可达80%,全期息率为P减2.75%,现金回赠1%。此外,经络按揭亦为MONACO ONE买家提供“低息/大额按揭双优惠”。

可以发现的是,会德丰今年在启德有多项目推售,入场价格均偏低。

邻近上址的MONACO及GRAND MONACO在今年推售,是会德丰向海航买入的另一幅启德地皮,2018年作价63.59亿港元吸纳,每呎楼面价1.49万港元。

截至7月底的数据显示,旗下启德“MONACO”及“GRAND MONACO”共售出600个单位,涉及83亿港元,平均呎价约2.6万港元。最新的成交消息显示,GRANDE MONACO在11月18日录得成交,面积333方呎,均价26234港元。

一手住宅市场

实际上会德丰MONACO第一期受第四波疫情影响而推迟到今年初开盘。最终销情较好,也因为疫情原因,开价比临近二手盘还低;此外便是得益灵活的按揭计划,帮助买家更加容易上车,免去压力测试。

8月初,会德丰地产常务董事黄光耀发表对香港楼市的看法表示,香港经济正在复苏,今年住宅市场表现稳定,保守估计全年楼价有机会升5%,若能及早通开,或可带来刺激作用,最多可升8至10%。

现时对于政府有意放宽旧楼强拍门槛,黄光耀相信此举有助推动重建项目,提供更多发展机会,对社会而言亦可减少旧楼,加快市区住宅供应。而目前政府正研究落实通关,若然落实通关,明年楼价可望上调,加上现时政府政策清晰,市况平稳,都可加快买家入市决定。

从客观数据看,根据中原地产统计,9月份香港一手住宅登记录1,917宗,总值211.9亿港元,较8月的696宗及120亿港元,分别上升1.8倍及76.6%。反映8月期间多个大型新盘开售,市场反应热烈,刺激一手交投重返近二千宗水平。

按季方面,第三季录4,645宗,总值616亿港元,按季上升2.2%及下跌16%。一手宗数创2020年第四季5,311宗后的3个季度新高,显示发展商积极推售新盘。

整体而言,香港现时新盘市场还是较为炽热的。据了解,近期香港一手楼市主要因将军澳等新盘热卖,带动整体大市交投。九龙建业发展将军澳“海茵庄园”首轮销售438伙,沽逾351伙,开放式单位全部售罄。

11月16日,九龙建业高级销售经理陈淑芳表示,预计香港明年楼市将平稳发展,全年楼价升幅约5%。香港银行同业拆息(HIBOR)利率现时处于历史新低水平,相信利率会持续于低位徘徊,继续为楼市带来正面影响。

回顾香港今年楼市,布少明表示,首8个月楼市走势相当好,交投旺,楼价更连升8个月,部分买家已因楼价持续上升采观望态度,8月至10月施政报告公布前,受港股大幅波动蒸发不少财富,未能如早前股市大升时屡现套股换楼的场面,市场又观望施政报告内容,令当时持续上升的楼价遇上阻力,并回落约1%以内。

其续指,施政报告公布后,市场转趋明朗,发展商积极推盘,定价克制,均先以贴市价推出首批单位,之后加推才轻微提价。他认为这反映发展商先求量再求价,与此同时二手亦转旺。

但总体而言,美联物业预计全年香港住宅楼价的升幅只有近10%,低于今年初该行预计有13%至15%的升幅。

值得注意的是,10月份《施政报告》提出了将“标准金额”补价模式由工厦延伸至新发展区,并宣布兴建北部都会区。

布少明指出:因此未来两年将会是发展商补地价的高峰期,正因为未来将有不少项目推出,发展商为求货如轮转,施政报告后即加快推售手上新盘,以便套现进行补地价发展其他项目。

但至于住宅楼市前景,“后续房屋供应仍然短缺,住宅市场成交量会平稳上升,楼价仍处升轨”。