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中国房价涨,租金为啥不涨?

当前位置:中国金融情报局网 > 房产 > 正文  2019-04-11 13:43:29 来源:郑州楼市

是的,中国房租太低了!

听完这话,估计一堆租房朋友会怒火中烧,拎刀在砍我的路上!

你们先冷静一下,先别急着砍。

看完再砍不迟!

今天我说说,为啥中国房价高,房租却明高实低,里面蕴含着什么样的逻辑真相!

两大流派

1

中国买房投资主要有两个主要流派。

资本增值派

,买房后在家躺着,坐等涨价。

租金回报派

,买房后靠租金回报获取收益。

资本增值派,赌的是房价会涨,要的是增值收益,这需要极为精准专业的眼光和把握趋势的能力,现在这个情况下,选不好要倒贴银行钱,风险大。

相比之下,租金回报派就安全多了,只要租金高于银行贷款利率,每个月就有租金这个固定的现金流,等于被动收入,能够产生现金储备,能做到真正的以租养贷,可以对冲外部货币利率,还能白得一套房!

最重要的,还是安全!

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租售比

房子租金数据,可以直观衡量投资地段的经济,商业和人群的综合情况。

房价会有水分有泡沫,但租金很难出现泡沫,这是纯市场驱动的价格。

租售比

所以,要衡量项目值不值投资,就是项很重要的参数。

通过租售比,你能够估算投资项目价格是否合理,是否有风险,房子未来是否保值!

那,什么叫租售比。

是每平方米的月租金÷每平方米的房价=月租金÷总房价

租售比值越高,说明租金回报率高,买房回本期限就越短,投资价值就越高。

相反租售比低,说明投资回收的周期长,投资价值就得掂量一下。

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全球租售比

全球范围,是用租售比来衡量房地产是否有泡沫。

一般来说,比值在200到300之间,靠房租16-25年回本,是合理的。

低于150

,说明租金回报高,投资升值潜力大,房产未来保值!

超过300

,说明资产收益回报率低,租金抵不住银行贷款利息,要倒贴钱,房价泡沫程度高,有破裂风险。

比如,东南亚的平均租金回报,都在6--8%之间。

中国租售比

1

在中国有两个笑话:

1、炒股靠分红赚钱。

2 买房,靠房租赚钱。

在中国,大城市房价都赶英超美了,但租售比却低到离谱!

你花500万买套100平米的房,月租5千,租售比就是1:1000

也就是说房租出去1000个月才能回本,1000个月是83年。

根据中国房价行情网的数据,中国租售比最低城市是厦门,只有1:1100,买房要1100个月才能回本!

看看北京和上海的房子均价,实际还是建筑面积,使用面积还要再缩水2成-4成。

根据我爱我家数据,北上广深的租金回报,没一个超过2%的。

也就是说,你花几百万上千万,在北上广买一套房的租金,跑不赢银行贷款,你还要倒贴物业等费用,你要出租80年甚至上百年才有可能回本。

而且问题来了,中国房子产权,可是才70年,很多时候,你拿到手的房,可能才60多年。

这笔账,怎么算。

4

中国租售比为什么低?

买租割裂

1

首先,要明白!

楼市是二级市场,租房是三级市场。

买房的和租房的是两个不同群体!

中国的租房市场和买房市场是割裂的!

房价是富人投资性需求,

取决于投资层面,由社会顶层资本掌控,

房租则是市场刚需,体现的是地区经济的真实水平、工资水平和房子的真实价值。反映了市场租房群体的总体购买力,租金

取决于消费层面,由市场决定。

大城市的房子,面对的是全国各地的富裕投资阶层的购买力,但是租金水平,确是当地刚需生活的实际购买力。

比如,你在一个平均工资只有五千的地段买房,然后房租你想租给刚需五千?那是妄想!

所以,房子被炒作后估值不断上升,但是房租是真实的,跟不上房价速度,租金和房价不对称。

现在,回到开头说的,中国房租低的问题。

这里的低不是说中国房租真的低,而是房租和房价的对比,是低。

所以,中国如果想达到国外动辄4%以上的租售比,房租至少要要翻3倍,中国的刚需每个月工资根本付不起,中国大城市会直接空城,没人服务,富人再有钱也待不下去!

租房市场不健全

2

中国刚需的房租的压力,很重。

大部分二线城市人均收入三千多,房租均价一千多两千,一线城市人均均收入六千,房租两千多三千。

在大城市,租金收入会达到月人均收入的一半,甚至更多!

严重影响到生活质量!

中国租房者属于弱势群体,尊严和权益得不到保障,谁都能过来踩一下。

租房市场很不健全,租房环境恶劣,甲醛房,隔断房等问题不断,更不用说爆仓企业和黑中介、烂房东了。

前一段的北京房租上涨,不是房租真的上涨,是二房东囤房所致。

二房东就是一些租房中介公司,把自己包装成互联网概念公司,花高价收罗房源,让租赁市场囤积垄断,为的是提高融资估值,从一级市场融资,最后上市圈钱,去二级市场套现。

导致房租暴涨!

群魔乱舞,各用其招,吸干刚需的血!

所以,为了仅存的尊严,中国人是能不租房,就不租房,有1%的可能,必定掏空钱包借一圈钱,去买房成为房奴。

推升了房价上升,房租却很难正常的涨上去,租售比会变小。

户籍

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中国大城市,集中了优质的政治商业医疗教育资源。

大城市的房价之所以高,更多的是是户口的溢价和城市资源。

房价300万的房, 纯的居住价值可能就占100万,户口价值占100万,城市资源价值占100万。

外地人拼尽全力,买了大城市的房,获得大城市户口,等于得到了孩子上学医疗就业的船票。

但是,租房者却享受不到这些价值红利!

说好的租售同权又限制太多,现阶段来说,很难达到真正的同权。

政府供地

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政府紧缩土地供应量,会导致住房需求加大,从而推动房价的上升,租金追不上房价,租售比会变小。

政府如果放大土地供应,需求量使需求量减弱,房价变低变稳,租房者增加,租售比又会变大。

但是如果城市大量扩建,富人纷纷投资概念郊区房,空置房增多,压根没人来租,租金只能压低,租售比就会变小。

开发商捂盘

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很多开发商建成了不开盘,有大量的闲置房会采取延缓销售的方法,既不进入销售市场,也不进入租房市场,甚至把大盘变成多个小盘开盘,等待暴涨后的增值。

这种做法会让当地租售比变小。

6货币和持有成本

中国经济发展快,货币发行速度更快,纸面财富缩水,资产价值不断增加,房价上涨速度远超过发达国家,租金也在涨,但是远跟不上房价。

对富豪来说,通过贷款而实际获得实际的贬值利润;而穷人节衣缩食就会存银行,然后这笔钱贡献给富人贷款买房了吃红利了。

现阶段,中国房产没有像其他国家一样,有房产税空置税等税费,持有成本非常低。

而现在国家又采取限贷政策,限制了投资需求,让投资风险飙升,这造成大量空置房,富人们加杠杆给银行搭钱,手里拿房又不能出租,只能坐等房地产升值。

极低的租售比,要出租,几百万的房子一年的租金收入不到2%。几百万的资金就算存进银行,也能做到4%左右的收入。

富人认为房价未来还有很大的上升空间,所以才会选择忍受赔本,来换取未来房价上涨的收益。

这样导致了租售比的比值飙升。

富人心里也急啊,在高级会所急得满嘴大泡!

7焦虑

租售比得是在一个房价相对稳定,房地产市场开放的情况下才配谈,发达国家房价稳定,价格透明,所以租售比稳定。

但是,中国的房地产价格目前投资金融属性太大,导致价格水分大,扭曲了刚需的实际价格需求。

而老百姓,又没安全感,没有其他好的投资途径,股市?期市?现货?这些都是绞肉机。

有比房子更好的更稳定的投资项目吗?

其实,买房更多的是焦虑。

衣食住行四者是人类的四大基本生存需求。衣食行压力都不算太高,唯独绝大多数压力都集中到了住上面。

租售比低是因为房价太高,而不是因为租金太低。共同作用,才导致了中国的畸形租售比。

说到底,中国老百姓,房价的压力比房租要重得多!