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20年走不出的拆迁困局,未来6年,深圳不拆了!

当前位置:中国金融情报局网 > 房产 > 正文  2019-04-11 11:43:08 来源:郑州楼市

深圳城改拆迁的艰难,众所周知。

万万没想到,当全国城改进入深水区的时候,躲在一旁的深圳,却率先发声:

未来6年,深圳不拆了!

1

城改,深圳的困局。

散落在城市核心区的城中村,既是捧在手里的金疙瘩,也是发展进程中无法摆脱的困局。想用用不了,想甩甩不掉。

拆不掉,动不了。

看着碗里的肉,只能瞪眼瞧着,就是吃不到嘴里,干着急没办法。

就在上周,我还写了深圳城改的艰难,感叹“哪怕是财大气粗的深圳”,也在城改这条路上碰了一鼻子灰。

收益有限、但是风险无限。

就在深圳这样的明星城市,这么密集的地方,想要认认真真做事情太难,不仅如此,还容易得罪人,甚至酿成群体性事件。

当地朋友告诉我,这里拆迁有多难?几户人家架个管道,还需要大家互相商量着来,你敢来拆迁,上街维权、电台上网,谁愿意做这个的事情?

但是就是这样,深圳还得硬着头皮拆迁,因为城市没地。

深圳缺地地球人都知道,想要城市扩容,要么做增量,填海圈地;要么做存量,新区扩展、城改拆迁。说实话,都是硬茬,都是硬骨头。

2

深圳,知难而退。

城中村,暂时不拆了!

没想到,仅仅几天后,《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》就正式发布,明确表示:

划一下重点:

1、深圳的让步。

都知道深圳没地,也都知道深圳财大气粗,但是即便是这样,依旧拆不掉市中心的城中村,能够让深圳让步,城改有多艰难可见一斑。

2、规划实施6年。

也就是说,至少在6年的时间里,城中村基本不动,以“整治”为主。在这6年中,以时间换空间,深圳可以一门心思图发展。

3、由“拆”变“治”。

搁置争议,暂停开发。更令人意外的是,这应该是全国为数不多的城市中,竟然主动在文件中明确提出:不急功近利、不大拆大建、高度重视城中村保留。

涉及到城市的方方面面,有土地,有人,有产业,更有有房地产,如何处理这些利益相关体,才是最难缠的。但是这也正是深圳的可怕之处,这么高段位的城市,敢于承认自己不行,降低自己的身段,俯下身去,保护这些低收入群体。这才是最关键的一点。

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第一点,先说人和产业。

产业和人,都是城市最宝贵的财富。

深圳此举,不仅要留人,还要预防产业空心化。

1、让人留下,才是深圳的重点。

这几年,全国都在抢人。从2016年开始启动的抢人大战,以及前几天杭州降低落户标准,门槛直接拉低至大专学历,消息一出,全国都炸了:

没想到,浓眉大眼的杭州都开始抢人了!

但是,深圳不一样。它要考虑的重点,不是能不能来人,来多少人,而是这些人能不能留下人。高房价、高房租,成为困扰他们的两座大山。

对于新人,城中村提供了城市的最低门槛,这里有大量的低成本居住空间,能住在城市的核心位置,不仅有低收入的产业工人、农民工、出租车司机,甚至还有一些在高学历的城市白领、刚毕业的大学生。

2、腾出手来发展产业,防止空心化。

都知道,产业是深圳的命根子。

深圳的每一个转型成功,都离不开产业的助力。

一旦城中村拆迁之后,提高的不仅仅是居住成本,整个城市的运转成本都在提高,工厂的租金,工人的房租,通勤的成本,等等。

哪怕产业再高端,收入再高,但是如果把城中村大规模拆除拆建,这种低成本的居住空间就会被挤压,会涉及太多的产业工人。他们的生活成本在抬高,通勤时间在拉长,生活品质在降低,离开是早晚的事。

为了预防产业空心化的现象,深圳提前谋划。

4

第二点,暂停拆迁,深圳这项政策,对开发商而言:

相当不友好!

此次暂停拆迁,开发商受到的冲击最大。

尤其是前提在城改投入巨大的房企,之前的众多努力,很多可能打水漂,甚至转瞬化为泡影。

1、城改如何进行?

恒大号称在深圳有2900万平米、超4000亿货值的旧改,不仅体量大,而且货值高,就算是与时间赛跑,肯定也来不及了。

还有华润、万科、金地、碧桂园等房企巨头,真金白银砸了这么多,突然之间也不拆了。前进还是后退,前方的市场,等待他们的,都将是一番严峻的考验。

2、长租公寓要不要做?

万科的泊寓、金地的草莓社区,一方面,这些长租公寓装修年轻、风格时尚,但是在另一方面,长租公寓也同时推高了租金的价格。

由城中村到长租公寓,伴随万科、金地的,既有市场的青睐,更有来自于底层人民的非议。以至于在2018年6月,富士康的员工曾经公开指责长租公寓价格太高。

万村计划进入深圳60余个城中村,房源数量近10万间。金地稍微少一些,长租公寓进展也相对缓慢,金地的房源数量仅有约4000间。

至少在未来6年的时间里,深圳的长租公寓都会面临一个尴尬的局面,前有低价城中村的竞争,后有市场红利的消失殆尽和不断叠加的投资成本。

5

最后一点,对房地产市场。

如果深圳能够将这个政策执行到底的话,那么在未来,存量市场将是未来购房者的唯一战场。

1、要知道,在未来,会有整整6年的市场空档期,无法释放新的增量房源;

2、人口却在增加,新的深圳人,新的人口红利,以及不断叠加的新的购房需求;

3、但是存量房源就这么多,不管是新房市场,还是二手房市场,增长都非常缓慢;

购房需求在不断增长,但是增量很少、存量不变,必然会导致市场端的供需不平衡,显而易见,供不应求会逐渐加剧。

换句话说,