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泰禾疯狂的股价被打回原形 销售额成谜

当前位置:中国金融情报局网 > 房产 > 正文  2018-08-21 15:17:53 来源:第一财经日报

董事长黄其森一个“2000亿”的销售愿景,曾让泰禾集团股价一个月涨了1.6倍。半年多后,潮水退去,疯狂的股价也被打回原形。

8月17日晚间,泰禾集团(000732.SZ)发布了2018年半年报,上半年实现营业收入126.88亿元,同比增长42.12%;归属于母公司所有者的净利润9.83亿元,同比增长22.39%。对于销售额数据,泰禾集团一如既往未曾公布。而多家第三方机构数据显示,其上半年的销售额约在650亿元上方。

销售目标完成度不够,杠杆降得也并不理想。截至6月末,泰禾集团披露的负债率高居85.67%。而记者估算,其净负债率约为338.26%,远超行业龙头。公司最新股权质押率更高达62.79%,其中大股东泰禾投资集团所持股份质押比例更高达99.34%。

销售额成谜

2017年12月22日,泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访曾称,2018年,泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。半年过去,2000亿的目标完成了多少?

在中报中,泰禾集团披露,上半年公司房地产行业的营收为122.58亿元,同比增幅47.92%;同期毛利率为33.24%,同比增幅在5.67个百分点。

分区域来看,2018年上半年,大本营福建仍然是泰禾的主战场,营业收入位列第一,为62.3亿元,同比增长64.97%。增幅最大的则是北京区域,营收为58.73亿元,同比增长352.23%。相比之下,华东区域表现不佳,仅实现营业收入4.24亿元,同比下降88.58%。对于华东区营收大幅下滑的原因,泰禾集团则并未披露。

与大多数上市房企主动披露市场销售数据不同,自2014年以来,泰禾集团已连续多年未在财报中披露具体销售金额、销售面积,官网的新闻所用销售数据也来自第三方机构统计,实际销售规模外界不得而知。尽管黄其森曾许下“2000亿”的目标,但在4月披露的2017年年报中,泰禾集团并未披露2018年目标销售金额。

对于此举,关注泰禾集团的投资人士认为,销售额非强制披露,权威第三方数据也可作为参照。根据克而瑞公布的上半年房企销售排名,泰禾集团的销售额为655亿元,位列第18位。而亿翰智库的同类榜单中,泰禾集团位于500-1000亿阵营,半年销售额约670.8亿元,居于另一闽系房企——阳光城(000671.SZ)之后,位列17名。

就排名来看,过往以激进扩张著称的泰禾集团上半年脚步有所放缓。在2017年年底,中国指数研究院等机构曾发布销售数据显示,泰禾以1010亿元的销售成绩,跻身中国房企15强,也正是在销售额将破千亿的前提下,黄其森夸下了翻一倍的“海口”。

从土地储备上看,泰禾集团上半年扩张降速,第一财经记者据中报统计,上半年泰禾新增项目8个,新增待开发土地面积约157.02万平米。相较之下,2017年度泰禾大举投入552亿元,获取项目多达36个,面积近800万平方米。

杠杆降了多少?

按照黄其森的设想,泰禾集团2018年在扩张规模的同时,也要降低土地成本,争取在上半年将负债率降低到79%,下半年降低到75%。

不过,已出的中报数据显示,上半年泰禾集团的负债总额2017.78亿元,负债率仍高居85.67%,较2018年年末的87.83%仅下降2.16个百分点。此外,现金敞口加大,经营性现金流继续净流出5.21亿元,投资性现金流亦净流出59.20亿元。

以更能反映房企偿付能力的净负债率来看,截至2018年上半年,泰禾集团短期借款154.89亿元、长期借款695.50亿元、应付债券218.28亿元,货币资金218.99亿元,净资产251.19亿元。据此估算,2018年上半年的净负债率约为338.26%。

泰禾这一净负债率数据相比2017年年末,同比有超1倍的下降,但在同行业仍居于前列,远超行业龙头。克尔瑞统计,2017年年末,上市房企加权平均净负债率上升为91.09%,万科、华润、绿城等龙头净负债率均在50%以下。

值得注意的是,随着过往旧债偿付期限陆续来临,泰禾集团上半年利用各种渠道募资数十亿,专门用于借新还旧。今年5月5日,泰禾集团曾公告称,拟发行不超过55亿非公开债券,拟全部用于偿还公司债券。当日,泰禾集团还公告称,拟发行不超过30亿非公开住房租赁专项公司债券,用于偿还公司债务、补充营运资金或项目建设。

杠杆居高不下,在泰禾集团的股权质押上也可见一斑。中国结算截至8月17日收盘数据显示,泰禾集团目前有46笔股权质押记录在案,质押全部为流通股,共计7.81亿股,占其A股总股本62.79%,越过了“单只A股股票市场整体质押比例不超过60%”的监管红线。

中报显示,截至2018年上半年,泰禾投资集团持有泰禾集团6.09亿股,占比总股本48.97%,其中6.05亿股被质押,占泰禾投资持股比例的99.34%。此外,泰禾投资的一致行动人,泰禾集团第二大股东叶荔、第十大股东黄敏持股亦高比例质押。其中,叶荔将其持有的泰禾集团1.5亿股质押近1.49亿股,占持股比例的99.33%;黄敏则将0.19亿股中的0.11亿股进行了质押。

对于泰禾集团的股份质押人而言,目前股价的安全垫已大打折扣。在黄其森“喊话”2000亿目标后,泰禾集团股价从16.56元疯涨至最高43.47元。但到8月17日收盘,已跌回15.50元,可谓实打实地让投资人坐了一回“过山车”。